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Kredit-Rückzahlung im Einzelfall prüfen

Bei der Finanzierung einer Wohnimmobilie löst die Frage nach der Höhe der Tilgung lebhafte Diskussionen und oftmals Verwirrung aus. Dabei gibt es zwei Extrempositionen: Die einen plädieren für möglichst hohe Tilgung, um bald "schuldenfrei" zu sein. Die anderen schwören darauf, zunächst überhaupt nicht zu tilgen, sondern das dafür vorgesehene Geld anderweitig rentabel anzulegen und erst am Ende der Kreditlaufzeit alles auf einmal zu tilgen. Absolut recht hat keiner.

Klar ist die Position der Banken: Denen ist an einer raschen Tilgung gelegen. "Die Wahrheit liegt nicht unbedingt in der Mitte, sondern kann bei jedem Einzelfall woanders sein," betonte der Vizepräsident und Pressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM), Erich Hildenbrandt. Zu beiden Tilgungsmodellen gebe es überdies häufig recht ungenaue Vorstellungen.

Bei einem Annuitätendarlehen, also einem Darlehen mit jährlicher Tilgungsquote von beispielsweise einem Prozent, glaubten viele immer noch, die Tilgung sei "erst in hundert Jahren abgeschlossen."

Bei gleichbleibender Annuität (der Summe aus jährlicher Tilgungsquote und Jahreszins) steige aber von Jahr zu Jahr die Tilgung in dem Maße wie die Restschuld sinkt. Das bedeute, nach rund 30 Jahren könne die Schuld getilgt sein. "Der langsame Abbau der Schuld sollte niemanden erschrecken, denn als Gegenwert besteht ja die Immobilie, deren Wert in diesem Zeitraum nach allen Erfahrungen um gut 50 Prozent gestiegen sein dürfte," betont Hildenbrandt. Und: "Wer nicht an die Wertsteigerung glaubt, sollte ohnehin keine Immobilien kaufen."

Bei der Wahl des Tilgungsmodells komme es auf Hintergrund und Zweck eines Immobilienerwerbs an. Im Falle der Eigennutzung seien andere Maßstäbe anzulegen als bei einer Anlageimmobilie. Wer selbst einziehen möchte, denke vorwiegend an das Einsparen der Miete, insbesondere an mietfreies Wohnen im Alter und an den steigenden Vermögenswert. Hier könne eine relativ rasch Tilgung sinnvoll sein.

Bei Anlageimmobilien habe man primär die Wertsteigerung des Objekts plus Steuereinsparungen im Auge. Dabei könne häufig Tilgungsaussetzung von Vorteil sein. "Heute gibt es nicht nur die zwei klassischen Tilgungsmodelle, sondern zahlreiche weitere Tilgungsvarianten." So könnten zum Beispiel Aktienfonds zur Tilgung verwendet werden. Immer häufiger würden auch verschiedene Modelle kombiniert.

Auf die reine Mietrendite zu setzen sei ähnlich, als ob man bei Aktien nur an die Dividende denke und nicht an steigende Kurse. "Dabei ist der Glaube an die sichere Wertsteigerung einer Immobilie mindestens so realistisch, wenn nicht noch realistischer als an die Wertsteigerung einer Aktie." Alle Erfahrungen deuteten darauf hin, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden. Der Wohnungsneubau sei drastisch zurückgegangen. Die jährlich errichteten knapp 300.000 neuen Wohnungen reichten kaum aus, um durch Abriss oder Umnutzung vom Markt genommene Wohnungen zu ersetzen. Diese Lücke werde von Jahr zu Jahr größer, so dass abzuwarten sei, wann die Preise wieder stärker steigen. "Bei Lichte besehen kann dies in zwei oder drei Jahren eintreten," prophezeit Hildenbrandt. DW

» Innovative Wege zur Immobilienfinanzierung
16.10.2001 | Autor: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. | Thema: Finanzierungen
Aktien und Aktienfonds sind langfristig gesehen eine Geldanlage mit überdurchschnittlicher Wertentwicklung. Auch Bauherren und Immobilienkäufer können bei der Finanzierung ihres Vorhabens davon profitieren.

Eine Immobilienfinanzierung sieht in der Regel so aus: Ein Geldinstitut gibt dem Bauherrn ein Darlehen in der benötigten Höhe, das dieser in einem bestimmten Zeitraum in monatlichen Raten zuzüglich Zinsen zurückzahlt. Die Raten sind in den meisten Fällen so hoch, dass dem Kreditnehmer kein Kapital für weitere Geldanlagen bleibt. Langfristige Chancen, wie die Aktienmärkte sie bieten, können von Immobilienkäufern dann meist nicht mehr wahrgenommen werden.

In den vergangenen drei Jahrzehnten erzielten Investoren in einen Sparplan europäischer Aktien über eine Laufzeit von 10 Jahren eine durchschnittliche Wertsteigerung von 13,9 Prozent. Mit einer Fondshypothek können auch Hauskäufer diese Chance nutzen. Man kombiniert die Finanzierung einer Immobilie mit der Aktienanlage in Investmentsfonds.

Anders als bei einem traditionellen Annuitätendarlehen wird der Kredit nicht monatlich zurückgezahlt, sondern wird erst am Ende der Laufzeit mit dem Vermögenswert der Fonds getilgt. Entsprechend fließt der Tilgungsanteil der monatlichen Rate nicht direkt an die finanzierende Bank zurück, sondern wird im Rahmen einer fondsgebundenen Lebens- oder Rentenversicherung in Investmentfonds investiert.

Zur Finanzierung des Immobilienkaufs dient ein tilgungsfreies Darlehen, auf das man nur Zinsen bezahlt und dessen Restschuld während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Die Ablaufleistung von Versicherung oder Fonds wird dann zur Rückzahlung des Darlehens verwendet. Langfristig gesehen kann man mit dieser Finanzierungslösung einen attraktiven Vermögensüberschuss erwirtschaften.

Zusätzlicher Nutzen für Kapitalanleger und Vermieter: Die Zinskosten für eine auf diesem Weg finanzierte Immobilie können in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Während bei einem Annuitätendarlehen die Zins-Belastung stetig abnimmt, bleibt sie bei der Fondshypothek gleich. Der Steuereffekt besteht also während der gesamten Laufzeit in gleicher Höhe. Die Erträge aus einer fondsgebundenen Lebensversicherung bzw. einem Investmentsfonds bleiben ohnehin steuerfrei.

» Was man für eine Immobilienfinanzierung benötigt

Bevor sich Käufer und Verkäufer beim Notar einfinden, um ihren Handel offiziell zu beurkunden, sollte die Finanzierung der Immobilie auf sicheren Beinen stehen. Um ein Baudarlehen zu bekommen, verlangt der Darlehensgeber in der Regel sehr umfangreiche Unterlagen. Mit Hilfe unserer Checkliste können Hauskäufer diese rechtzeitig besorgen.

Wenn ein Immobilienkauf konkret wird, sollte der Käufer sich auch umgehend mit dem ausgewählten Kreditgeber oder Finanzvermittler in Verbindung setzen. Es ist sinnvoll, wenn man dann schon die meisten der verlangten Unterlagen besorgt hat. Gute Kopien reichen in der Regel aus, nur die Lichtbilder sollten originale Fotos sein.

Die Anforderungen der Geldinstitute sind nicht immer gleich. Da man aber in der Regel mehrere Finanzierungsvorschläge bekommen möchte, sollte man auf alle Anfragen vorbereitet sein, um auch eine möglichst zügige Abwicklung zu ermöglichen. Übrigens, auch bei einer Umschuldung werden diese Unterlagen wieder verlangt.


Persönliche Unterlagen:

  • Lohn-/Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate
  • Einkommenssteuerbescheide der letzten 2 Jahre (falls der Einkommenssteuerbescheid des letzten Jahres noch nicht vorliegt, reicht eine Kopie der Lohnsteuerkarte oder die Dezember Lohn-/Gehaltsabrechnung)
  • Nachweis des bei der Finanzierung eingesetzten Eigenkapitals (z.B. Konto- oder Depotauszug)
  • Nachweis evtl. vorhandener Kapitaleinkünfte, Mieteinkünfte (Kontoauszug mit aktuellem Mieteingang)
  • Bei Objekten mit mehreren Wohnungen die vorhandenen Mietverträge
  • Nachweis evtl. laufender Ausgaben (z.B. Kreditverträge, Unterhaltszahlungen)
  • Bei einer Umschuldung eine Bestätigung des bisherigen Darlehensgeber über die Restschuld

 Unterlagen die Auskunft über das Kaufobjekt geben

  • Aktueller Grundbuchauszug, der nicht älter als 2 Monate sein darf. Erhältlich beim Grundbuchamt, falls der Verkäufer keinen hat
  • Notarieller Kaufvertrag bzw. Kaufvertragsentwurf
  • Flurkarte, auf der das Grundstück gekennzeichnet ist. Diese erhält man beim zuständigen Katasteramt
  • Bauunterlagen (Wohnflächenberechnung, Grundriss, Ansicht, Schnitt, Berechnung des umbauten Raumes, Baubeschreibung oder Lichtbilder von innen)
  • Aktuelle Lichtbilder der Immobilie (Vorder- und Rückseite)
  • Nachweis über evtl. geplante oder bereits durchgeführte Modernisierungen (Kostenvoranschlag bzw. Kostenaufstellung). Dies kann besonders bei einer Umschuldung wichtig sein, um eine eventuelle Wertsteigerung des Objektes nachweisen zu können.
  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung benötigt man eine Teilungserklärung. Dies ist eine notarielle Urkunde, die das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer in einem Haus klärt. Falls der Verkäufer diese nicht hat, erhält man sie bei der Hausverwaltung.
  • Bauherren sollten einen Kostenvoranschlag des Architekten oder Bauunternehmers vorweisen. Sind größere Eigenleistungen geplant, sollte man sich diese vom Architekten bestätigen lassen.

Hat man diese Unterlagen beisammen, ist man für ein Gespräch mit dem Kreditgeber bestens gewappnet. Nur wenn das eigene Einkommen sehr unsicher ist (im Vergleich zu der anfallenden Belastung zu gering, Arbeitslosigkeit usw.), sollte man einen Bürgen (Eltern, Geschwister) vorweisen können, der im Bedarfsfall die Ratenzahlung übernimmt.

 

"Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?"

Die Steuerklassen

Die Höhe der ErbSt wird von der Einordnung in 3 Steuerklassen bestimmt (§15 ErbStG). Die Steuerklasse richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Schenkendem und der begünstigten Person (Steuerklasse I = günstig; Steuerklasse III = ungünstig). Hinweis: Eine nichteheliche Lebensgemeinschaft (auch Verlöbnis) gilt nicht als Verwandtschaftsverhältnis und wird in Klasse III eingeordnet. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis ist, desto höher sind auch die persönlichen Freibeträge. Die Steuerklassensind wie folgt aufgeteilt:

Steuerklasse I:

  1. der Ehegatte,
  2. Kinder und Stiefkinder,
  3. die Abkömmlinge zu Nr.2 (enkel, falls deren Eltern verstorben sind)
  4. die Eltern und Grosseltern (im Todesfall=Erbschaft=Erwerb von Todes wegen)
Steuerklasse II:
  1. die Eltern und Grosseltern, soweit sie nicht zur Steuerklasse I gehören (bei Schenkung),
  2. die Geschwister,
  3. die Abkömmlinge ersten Grades von Geschwistern (Nichten, Neffen),
  4. die Stiefeltern,
  5. die Schwiegerkinder,
  6. die Schwiegereltern,
  7. der geschiedene Ehegatte.
Steuerklasse III:
Alle übrigen Personen.  

Persönliche Freibeträge

Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer beginnen nach Ablauf einer 10-Jahres-Frist wieder neu. Mit Schenkungen nach Plan lassen sich die Freibeträge daher mehrmals nutzen. Persönliche Freibeträge
Ehegatten   € 307.000
Kinder   € 205.000
Enkel, Eltern, Großeltern   € 51.200
Personen der Steuerklasse II (z.B. Geschwister)   € 10.300
Personen der Steuerklasse III (Nichtverwandte)   € 5.200

Der höchste Steuersatz beträgt 50 Prozent. Der Übergang von Betrieben und wesentlichen Beteiligungen wird unabhängig vom Verwandtschaftsgrad stets nach Steuerklasse I besteuert, sofern diese Vermögen vom Erwerber selbst mindestens fünf Jahre lang fortgeführt werden.

Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke sind bei Personen der Steuerklasse I steuerfrei, soweit der Wert insgesamt 40.000 € nicht übersteigt. In den Steuerklassen II und III beträgt der Freibetrag für Hausrat 10.000 €.

Versorgungsfreibetrag

Versorgungsbezüge (Pensionen, Renten usw.) sind für Witwer und Witwen zwar dem Grundsatz nach steuerfrei. Der Kapitalwert derartiger Bezüge mindert jedoch den Versorgungsfreibetrag. Der Kapitalwert ist ein ermittelter Gegenwartswert, der sich ergibt, in dem die Jahresrente oder -pension mit einem Vervielfältiger multipliziert wird. Der Vervielfältiger ist wiederum abhängig von Geschlecht und Alter der bezugsberechtigten Person.

Im Falle einer Erbschaft (nicht bei Schenkung) steht den Ehegatten, Kindern und Stiefkindern der Versorgungsfreibetrag zu. Dieser Versorgungsfreibetrag wird um den Kapitalwert von steuerfreien Hinterbliebenenbezügen gekürzt.

Der Versorgungsfreibetrag für Ehegatten beträgt € 256.000 . Bei Kindern hängt der Versorgungsfreibetrag vom Alter ab und beträgt zwischen € 10.300 und € 52.000 .

bis 5 Jahren   € 52.000
5 bis 10 Jahren   € 41.000
10 bis 15 Jahren   € 30.700
15 bis 20 Jahren   € 20.500
20 bis 27 Jahren   € 10.300

Die Versorgungsfreibeträge gelten nur für Erbschaften und nicht bei Schenkungen. Bei Schenkungen finden nur die persönlichen Freibeträge Anwendung. Die Versorgungsfreibeträge werden nur dann in voller Höhe gewährt, wenn die Hinterbliebenen keine Versorgungsbezüge erhalten.

Der Freibetrag für Betriebsvermögen beträgt € 256.000 . Auf den € 256.000 übersteigenden Betrag erfolgt ein Abschlag von 40%. Beispiel: Wer ein Unternehmen mit einem steuerlichen Wert von € 1 Million erbt, hat nur € 446.400 der Erbschaftsteuer zu unterwerfen.

Es wird maximal der Versorgungsfreibetrag aufgezehrt. Dies gilt auch, wenn der Kapitalwert der Versorgungsbezüge höher ist als der Versorgungsfreibetrag. Der allgemeine Freibetrag bleibt daher auch bei sehr hohen Versorgungsbezügen erhalten.

Steuersätze und Steuerschuld

Die Steuerschuld entsteht am Tag der wirtschaftlichen Bereicherung (Todestag des Erblassers bzw. Tag der Schenkung). Spätere Ereignisse verändern nicht die Höhe des Vermögens für die ErbSt. Beispiel: Vererbte Aktien steigen nach dem Todestag des Erblassers im Kurs. Es gilt der Kurs am Todestag. Die Höhe des Steuersatzes in Prozent je Steuerklasse, abhängig von dem Wert des Erbes, zeigt die folgende Aufstellung:
bis € I II III
52.000 7 12 17
256.000 11 17 23
512.000 15 22 29
5.113.000 19 27 35
12.783.000 23 32 41
25.565.000 28 37 47
über 25.565.000 30 40 50

Bei mehreren Erwerben innerhalb von 10 Jahren ermäßigt sich die Steuer um 10 bis 50 % in der Steuerklasse I , aber abhängig vom Zeitpunkt des Ersterwerbs. Mehrfache Erwerbe von derselben Person innerhalb von 10 Jahren werden zusammengefaßt.

Bei Personen der Steuerklasse I bleibt Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidung steuerfrei, soweit der Wert € 41.000  nicht übersteigt. Für andere bewegliche Gegenstände gilt ein Steuerfreibetrag von € 10.300 . Bei Personen der Steuerklasse II und III sind Hausrat sowie andere bewegliche Gegenstände bis zu einem Betrag von insgesamt € 10.300  steuerfrei.

Weitere Infos erhalten Sie unter http://www.finanztip.de/tip/steuern/erbstindex.htm 

Kreditprogramme der KfW

Für den Neubau oder die Modernisierung von Wohnraum sowie Maßnahmen zur Energieeinsparung bietet die KfW mehrere Kreditprogramme an. Davon profitieren Privatperson genau so wie Unternehmen oder Kommunen.

KfW-Kredite sind zinsgünstig, bieten lange Laufzeiten und lange Zinsbindungsfristen. Dank tilgungsfreier Anlaufjahre haben die Bauherren in der Anlaufphase der Investition mehr finanziellen Spielraum. Sie erhalten eine attraktive Finanzierung zu stabilen Konditionen. Außerdem hat man bei fast allen KfW-Finanzierungen die Möglichkeit, den Kredit ganz oder teilweise auch schon vor Ende der Laufzeit kostenfrei zurückzuzahlen und so ein verändertes Zinsniveau am Kapitalmarkt oder überschüssige Liquidität zu nutzen.

Im Einzelnen bietet die KfW folgende Förderprogramme:

KfW-Wohneigentumsprogramm
KfW-Wohnraum-Modernisierungsprogramm II (Ost)
KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm
KfW-Programm zur CO2-Minderung
100.000-Dächer-Solarstrom-Programm
Programm zur Förderung erneuerbarer Energien

Quelle: KfW

 Finanzierung ohne Eigenkapital - möglich ?

Grundsätzlich ist eine Immobilienfinanzierung bei uns auch ohne Eigenkapital möglich. Leider fordern noch viele konservative Banken und Finanzierungsvermittler mindestens 20% Eigenkapital vom Erwerbspreis und zerstören damit oftmals den Traum vom Eigenheim. Bei den von uns angebotenen Immobilien legen wir Wert auf die Qualität der Immobilie und auf einen günstigen Verkaufspreis. Bei uns ist durch den günstigen Angebotspreis und einer damit verbundenen Möglichkeit der Bank, die Werthaltigkeit der Immobilie voll auszuschöpfen, eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Ab einem monatlichem Nettoeinkommen von E 1.300,- im Monat bei einem Alleinstehenden ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital eventuell denkbar. Gerne rechnen wir Ihnen die Machbarkeit einer Finanzierung und einer Vollfinanzierung nach Ihren persönlichen Verhältnissen durch.
Unser Finanzierungsexperten stehen Ihnen gerne unter 02102-991814 zur Verfügung.

Ein bisschen höhere Mathematik -  damit Sie beim Immobilienkauf vor Überraschungen gefeit sind.

 DIB/Interhyp

Da es viele Möglichkeiten gibt, eine Immobilie zu finanzieren. ist es sinnvoll, sich rechtzeitig zu überlegen, wie viel Geld man in einem bestimmten Zeitraum zurücklegen kann. Wenn man dann noch in der Lage ist, auszurechnen, wie hoch die angesparte Summe sich in dem Zeitraum verzinst, ist man so manchem Finanzierungsberater  voraus. Wir zeigen Ihnen, wie es geht.

Wie das ZDF-Journal "Frontal 21" herausgefunden hat, sind manche Banken und Kundenberater nicht in der Lage, diesen Betrag für Sie korrekt auszurechnen. Deshalb kann es nur von Vorteil sein, wenn man seinen eigenen Finanzierungsplan aufstellen kann. Wir möchten Ihnen Tipps geben und sagen Ihnen, wie Sie rechnen müssen:

Sie möchten zum Beispiel in fünf Jahren ein Haus kaufen und können bis dahin     monatlich 1.000 Euro sparen - das macht im Jahr 12.000 Euro. Zur Berechnung benötigt man noch einen ungefähren Zinssatz, den man vorsichtig geschätzt bei 5 Prozent annimmt. Jetzt kann man den sogenannten Rentenendwertfaktor (EWF) ermitteln. Dazu benötigt man zunächst den Aufzinsungsfaktor, der für fast alle Finanzierungs-Rechnungen relevant ist. Der Aufzinsungsfaktor ermittelt sich wie folgt:

                                                     q n

Dabei ist q der durchschnittlich erwartete Zins i plus die Zahl 1: q = i + 1. Für unser Beispiel gilt: Bei einem Zinssatz von 5 % (= 0,05) ist q = 1 + 0,05 =1,05. Und n steht für die Anzahl der Jahre, in denen das Geld angelegt wird - in dem Fall wird über 5 Jahre gespart (n = 5).  Der Rentenendwertfaktor (EWF) lässt sich nun wie folgt ermitteln:

                                            EWF = (q n - 1) / i.

     In den Zahlen des Beispiels heißt es:
     EWF = (1,05 5 - 1) / 0,05
     EWF = (1,276 - 1) / 0,05
     EWF = 0,276 / 0,05
     EWF = 5,525

Dieser Endwertfaktor EWF wird mit der jährlichen Sparleistung von 12.000 Euro multipliziert: 12.000 € x 5,525 = 66.307 €

Hier zeigt sich, dass Sie in diesem Fall durch Ihre Sparleistung einen Betrag von 66.307 Euro nach fünf Jahren erzielen.

Die Rechnung geht auch andersrum

Ein anderer Fall: Sie brauchen in ein paar Jahren ein bestimmtes Eigenkapital
und wollen wissen, wie viel Sie pro Jahr sparen müssen, um dieses Ziel zu erreichen. Ein Beispiel: Sie wollen 50.000 Euro in sechs Jahren (n = 6) haben. Der unterstellte      Zins beträgt wieder 5 Prozent (i = 0,05).

Jetzt muss der Rückverteilungsfaktor (RVF) ermittelt werden. Der bestimmt sich

nach folgender Formel:                     RVF = i / (q n - 1)

     In unserem Zahlenbeispiel heißt das:
     RVF = 0,05 / (1,05 6 - 1)
     RVF = 0,05 / (1,34 - 1)
     RVF = 0,05 / 0,34
     RVF = 0,147

Dieser Rückverteilungsfaktor (RVF) wird mit dem angestrebten Kapital multipliziert, 
so dass sich die Summe ergibt, die man jährlich sparen muss, um dieses Eigenkapital in sechs Jahren zu erreichen: 50.000 € x 0,147 = 7.353 €

So können Sie ermitteln, wie viel Sie im Jahr wirklich sparen müssen, um in ein paar
Jahren ein bestimmtes Eigenkapital zu erzielen. 

Rechnen Sie sich schlau, überlassen Sie nichts dem Zufall und entscheiden Sie selbst über Ihre Wünsche und die finanziellen Möglichkeiten, Ihre Wünsche zu erfüllen. Selbstverständlich unterstützt Ihr H.J.K. -Team Sie dabei gerne.

(Alle Angaben unverbindlich und nicht unbedingt Tagesaktuell, teilweise sind die Meinungen von Experten wiedergegeben, die nicht unsere Meinung widerspiegeln müssen.)